Comprar una casa de 2 millones 500 mil pesos en México exige un sueldo de al menos 55 mil pesos al mes, y acumular el enganche inicial se está convirtiendo en un gran problema para las nuevas generaciones, pues les toma años poder conseguirlo

Adquirir una vivienda de nivel medio residencial en México se ha convertido en una meta cada vez más distante para miles de familias y jóvenes profesionistas.

Actualmente, para acceder a un crédito hipotecario bancario correspondiente a una propiedad de 2.5 millones de pesos, es necesario comprobar ingresos mensuales que superen los 55 mil pesos.

La cifra contrasta fuertemente con la estructura salarial promedio del país y pone en evidencia el ensanchamiento de la brecha entre el costo del metro cuadrado y el poder adquisitivo real de la población.

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Esta radiografía financiera fue presentada durante el Sexto Foro Financiero organizado por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), espacio donde altos ejecutivos de las principales instituciones bancarias del país coincidieron en que el encarecimiento inmobiliario no está caminando al mismo ritmo que los sueldos.

La consecuencia directa de este fenómeno es la dificultad extrema para acumular el enganche inicial, factor que se ha consolidado como el cuello de botella más estricto para entrar al mercado inmobiliario.

¿Por qué el enganche inicial se convirtió en el principal obstáculo para comprar casa en México?

Durante el encuentro sectorial, Jorge Alberto Azpeitia de la Cerda, subdirector hipotecario de HSBC México, enfatizó que existe una clara disparidad entre el ritmo de aumento en el valor de las casas y el crecimiento de las percepciones económicas de las personas.

Esta diferencia impacta con mayor severidad a los jóvenes que intentan incorporarse por primera vez al sistema crediticio activo, para quienes juntar el ahorro inicial requerido por los bancos puede significar un esfuerzo de años.

En el mismo sentido, Romeo Liévano Trujillo, director divisional de la Zona Metropolitana e Hipotecario en BBVA México, explicó que la barrera crítica para concretar la venta de un inmueble ya no radica necesariamente en demostrar la capacidad de pago mes a mes, sino en la disponibilidad de liquidez previa.

Los costos de la vivienda se han elevado de forma constante por factores como el valor de los insumos de construcción y la escasez de suelo urbanizado, mientras que las remuneraciones promedio no han avanzado con la misma celeridad.

Esta dinámica genera que, aunque un trabajador disponga de estabilidad laboral, el monto del enganche —que habitualmente representa entre el 10% y el 20% del valor total del inmueble, sumado a los gastos escriturarios— quede fuera del alcance de sus ahorros inmediatos.

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¿Cuánto dinero se necesita ganar y pagar al mes para obtener un crédito hipotecario bancario?

El panorama detallado de las cifras actuales del financiamiento comercial fue expuesto por Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Banco Mifel.

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De acuerdo con el directivo, el financiamiento bancario en México se concentra principalmente en los segmentos de vivienda económica, media residencial y vacacional, donde el ticket promedio de financiamiento es de 2.5 millones de pesos.

Para respaldar una hipoteca de ese monto, las tablas de amortización vigentes implican el pago de una mensualidad que oscila entre los 22 mil y 23 mil pesos.

Bajo los parámetros de riesgo prudencial de la banca —que establecen que el pago de la vivienda no debe rebasar entre el 30% y el 40% del ingreso bruto del solicitante—, una persona o núcleo familiar debe percibir ingresos mensuales libres o comprobables por encima de los 55 mil pesos.

Asimismo, Margain Pitman detalló cómo se distribuye actualmente la colocación de los créditos hipotecarios bancarios en México según el perfil del acreditado:

• 70% del financiamiento se otorga a trabajadores asalariados con nómina formal.
• 20% del financiamiento se destina a dueños de negocios o empresarios.
• 10% del financiamiento se asigna a profesionistas independientes o trabajadores por honorarios.

Esta distribución refleja que el crédito tradicional sigue profundamente anclado a la formalidad laboral, dejando fuera a un amplio porcentaje de la población económicamente activa que opera en esquemas mixtos o independientes.

¿Qué alternativas prepara la banca para facilitar la compra de vivienda a independientes y jóvenes?

Ante este escenario, los líderes del sector financiero coincidieron en la urgencia de reconfigurar la oferta crediticia para evitar el estancamiento de la colocación y responder a las nuevas realidades laborales del país.

Desde HSBC, Azpeitia de la Cerda planteó la necesidad de adaptar los productos para ofrecer mensualidades más flexibles a lo largo del plazo del crédito, además de crear fórmulas dirigidas al segmento de personas no afiliadas al comercio formal pero con capacidad real de pago.

Para lograrlo, propuso profundizar el trabajo conjunto entre bancos y empresas desarrolladoras, permitiendo que el crédito quede preautorizado desde las etapas iniciales de comercialización o preventa del proyecto.

Por parte de BBVA México, institución que mantiene alianzas de financiamiento masivo con la Canadevi reportadas por Forbes México, Romeo Liévano destacó la importancia de mejorar la trazabilidad de los ingresos.

La meta es que los bancos analicen con mayor amplitud los flujos financieros de los clientes —como estados de cuenta, depósitos constantes o historial de facturación— para reconocer su verdadera capacidad crediticia.

Asimismo, se enfatizó el impulso a la coacreditación, una figura que permite sumar los sueldos de parejas, familiares o cohabitantes para alcanzar el perfil de ingreso requerido y diluir el peso del pago mensual.

¿Cómo impacta esta brecha salarial e inmobiliaria a quienes buscan comprar vivienda hoy?

Si estás contemplando la compra de una casa o departamento en el corto o mediano plazo, las definiciones del sector bancario señalan pautas concretas para planificar tu ruta financiera:

1. La estrategia del ahorro previo debe priorizarse: Dado que la falta de enganche es el filtro más severo, es fundamental proyectar un fondo inicial de al menos el 20% del valor deseado (10% para la cuota inicial y entre 5% y 8% adicional para honorarios notariales, impuestos de adquisición y avalúos).
2. Aprovechar la coacreditación: Si un sueldo individual no alcanza la valla de los 55 mil pesos mensuales, la banca permite unir créditos con cónyuges, concubinos, padres o hermanos para promediar ingresos y elevar el monto prestado.
3. Formalizar y transparentar ingresos independientes: Si trabajas por honorarios o cuentas con un negocio propio, bancarizar todos tus ingresos y mantener estados de cuenta ordenados facilita a las instituciones financieras realizar la trazabilidad de tus recursos.
4. Combinar esquemas institucionales: Herramientas como Cuenta Infonavit + Crédito Bancario o los esquemas cofinanciados (Cofinavit) permiten utilizar el ahorro acumulado en la Subcuenta de Vivienda para cubrir total o parcialmente el enganche exigido por la banca.

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El reto del sector hipotecario hacia esquemas de financiamiento más flexibles e incluyentes

El diagnóstico presentado en el Foro Financiero de la Canadevi deja claro que el modelo hipotecario tradicional requiere una evolución acelerada.

Cuando la vivienda media exige ingresos correspondientes al decil más alto de la población asalariada en México, la sostenibilidad de la colocación crediticia depende de la innovación en los productos financieros.

La disposición mostrada por instituciones como BBVA, HSBC y Mifel para revisar los criterios de originación, diversificar los métodos de comprobación de ingresos y colaborar estrechamente con los desarrolladores desde la construcción representa un paso necesario hacia la inclusión.

En los próximos meses, la clave para que miles de jóvenes y familias puedan acceder a un patrimonio propio estará en qué tan rápido se traduzcan estas propuestas en productos bancarios al alcance del público general.