Tulum enfrenta las consecuencias de su crecimiento inmobiliario acelerado: Departamentos sin inquilinos, construcciones detenidas y trabajadores que han perdido sus fuentes de ingreso, hay sobreoferta de viviendas y la disminución del turismo afectan a propietarios, contratistas y familias que llegaron al destino durante su expansión económica

TULUM, Quintana Roo. — El crecimiento inmobiliario que durante años atrajo inversionistas y trabajadores a Tulum enfrenta hoy una realidad distinta: departamentos desocupados, construcciones paralizadas y familias que han comenzado a abandonar el destino ante la falta de empleo, de acuerdo con una investigación periodística difundida este martes 3 de noviembre de 2026.

El reportaje, presentado por el periodista Abraham Reza con la colaboración de Daniel Carranza para NMás, documentó las consecuencias de la desaceleración turística y la sobreoferta de vivienda en uno de los destinos más conocidos del Caribe mexicano.

Los puntos de la crisis

• Sobreoferta y falta de inquilinos: La investigación muestra desarrollos habitacionales con dificultades para conseguir inquilinos, propietarios que no obtienen ingresos suficientes para cubrir sus créditos y contratistas que pasaron de trabajar en varios proyectos al año a quedarse sin obras.
• El caso de Aldea Tulum: Uno de los ejemplos presentados es este macrodesarrollo de 3 mil viviendas, donde numerosos compradores adquirieron propiedades mediante créditos con la expectativa de obtener ingresos a través de las rentas. Sin embargo, la disminución de visitantes y el crecimiento de la oferta inmobiliaria complicaron ese modelo de inversión; algunos propietarios ya no consiguen rentas suficientes para cubrir sus mensualidades hipotecarias.
• Caída de ventas superior al 50%: Un análisis publicado por Obras, de Expansión, el 30 de octubre de 2026, señala que las ventas de vivienda en Tulum pasaron de 3 mil 487 unidades en 2023 a mil 711 en 2025, una reducción de 50.9%.
• Expectativas que no se sostuvieron: La expansión inmobiliaria estuvo impulsada por las expectativas de crecimiento turístico, así como por la llegada del Tren Maya y la apertura del Aeropuerto Internacional Felipe Carrillo Puerto. No obstante, la demanda de vivienda y alojamiento vacacional no sostuvo el ritmo de construcción.
• Éxodo poblacional: De acuerdo con cifras del Inegi, Tulum pasó de 28 mil 263 habitantes en 2010 a 46 mil 721 en 2020, un crecimiento de 65.3% en una década. NMás señaló que posteriormente la población superó los 70 mil habitantes y que, durante el último año, cerca de 10 mil personas habrían abandonado el municipio.
• Dependencia del turismo: La disminución de oportunidades laborales es uno de los motivos que mencionaron las personas entrevistadas. A diferencia de otras ciudades con actividades económicas más diversificadas, una parte importante de los ingresos en Tulum está vinculada al turismo, la construcción, el hospedaje y los servicios relacionados con los visitantes.

Te puede interesar: La crisis turística de Tulum ya no se refleja únicamente en los vuelos cancelados, los hoteles vacíos y los comercios cerrados, también alcanza a uno de sus principales atractivos: La zona arqueológica perdió alrededor del 70% de sus visitantes en septiembre de 2026 frente al mismo mes de 2024

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Tulum pierde 70% de visitas a su zona arqueológica

Construcciones abandonadas y desempleo

• Obras detenidas: Yan Morales, contratista entrevistado por NMás, recorrió una de las construcciones detenidas y explicó que en condiciones normales una obra de esas características podría emplear aproximadamente a 30 personas, entre albañiles, carpinteros y otros trabajadores.
• De cuatro proyectos a ninguno: Antes llegaba a tener más de cuatro proyectos a su cargo durante un año; actualmente, aseguró, no tiene ninguno. La falta de nuevos contratos se suma a la reducción de trabajos de mantenimiento, una actividad que anteriormente le permitía conservar ingresos durante los periodos de menor turismo.
• Propietarios que frenan las obras: Según explicó, algunos propietarios prefieren mantener las construcciones detenidas porque consideran que terminar los trabajos o sostener su mantenimiento representaría un gasto mayor. Esto afecta tanto a quienes invirtieron en los proyectos como a los trabajadores que dependían de ellos.
• Testimonio del sector inmobiliario: Alberto García, agente inmobiliario con siete años de experiencia en Tulum, describió la situación como la temporada más baja que ha presenciado desde su llegada. “Mucha gente se está yendo, se está yendo de aquí por falta de trabajo, por falta de oportunidad”, explicó durante el reportaje. García señaló que durante el auge turístico era frecuente que compradores extranjeros adquirieran varias propiedades; ahora observa un desequilibrio entre la cantidad de inmuebles disponibles y las personas interesadas en ocuparlos.

La caída turística, otro frente de la crisis

• Zona arqueológica a la baja: En octubre, EL IMPARCIAL documentó que la zona arqueológica de Tulum registró una caída cercana al 70% en sus visitantes durante septiembre de 2026, en comparación con el mismo mes de 2024.
• Menor actividad turística: Esta reducción se suma a otros indicadores de menor actividad turística, aunque no significa que todas las empresas de Tulum enfrenten las mismas condiciones.

El costo ambiental del crecimiento

• Daños documentados: Durante su investigación, NMás retomó un trabajo periodístico de 2022 sobre los daños provocados por proyectos de construcción en zonas ambientalmente sensibles de Quintana Roo. Según ese antecedente, se documentaron afectaciones a manglares, dunas, cenotes, fauna y arrecifes, junto con señalamientos sobre irregularidades en la autorización de desarrollos.
• Licencias sin impacto ambiental: El medio señaló que, entre 2015 y 2021, se concedieron más de 2 mil licencias de construcción en Quintana Roo y que únicamente 2% contaba con manifestación de impacto ambiental.
• Autocrítica del sector: Durante el reportaje, Yan Morales reconoció que el crecimiento desordenado también involucró decisiones de la propia sociedad y planteó la necesidad de corregir sus consecuencias.

El contraste: un proyecto federal de 2 mil 500 viviendas

• Vivienda social vs. inversión turística: Mientras existen desarrollos con dificultades para venderse o rentarse, el Gobierno federal mantiene un proyecto de 2 mil 500 viviendas en Tulum, según lo expuesto por NMás. El objetivo anunciado es facilitar el acceso a vivienda a familias de menores ingresos e integrantes de pueblos originarios.
• Públicos distintos: La propuesta presenta una diferencia importante respecto de los departamentos adquiridos como inversión turística: las viviendas del programa público están dirigidas a atender necesidades habitacionales de la población, no a generar ingresos mediante alojamiento vacacional. Por ello, la existencia de propiedades desocupadas no significa necesariamente que las familias de bajos ingresos puedan acceder a ellas; el precio, las condiciones de financiamiento y el tipo de inmueble determinan a qué población puede atender cada proyecto.
• Confianza oficial: El presidente municipal de Tulum, Diego Castañón, expresó confianza en que las inversiones públicas contribuyan a mejorar la situación del destino durante 2027. Sin embargo, la recuperación también depende de factores turísticos y económicos. Como parte de ese panorama, hoteleros e inversionistas han planteado una nueva apuesta por desarrollos de lujo ante la disminución de visitantes y los ajustes en las rutas aéreas.
• Llamado a la promoción: Al cierre de su intervención, Abraham Reza mostró un establecimiento de la zona de Playa del Pueblo sin actividad visible y explicó que empresarios y habitantes solicitan mayor promoción turística para recuperar visitantes.

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El desafío pendiente

El reto de Tulum ya no consiste solamente en atraer nuevas inversiones. También implica recuperar empleos, atender las necesidades de vivienda de sus residentes y encontrar una manera de aprovechar la infraestructura existente sin repetir los problemas de crecimiento que contribuyeron a la situación actual.