Una casa puede permanecer durante años a nombre de una persona fallecida, pero no regularizar la herencia puede impedir su venta, generar adeudos y complicar el proceso para los herederos

Una propiedad no cambia automáticamente de dueño cuando su titular muere. Aunque puede permanecer registrada durante años con el nombre del propietario fallecido, los herederos deben realizar un proceso legal de sucesión para obtener la titularidad, evitar conflictos familiares y poder vender, hipotecar o disponer del inmueble.

Cuando una persona fallece y deja una casa, departamento o terreno, una de las dudas más comunes entre sus familiares es qué ocurre con esa propiedad y cuánto tiempo puede seguir apareciendo a nombre del antiguo propietario.

La respuesta es que una vivienda puede permanecer registrada a nombre de una persona fallecida durante varios años, ya que la ley no establece un plazo general que obligue a modificar las escrituras inmediatamente después del fallecimiento.

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Sin embargo, esto no significa que la propiedad quede sin dueño o que pase automáticamente al Gobierno. Para cambiar la titularidad es necesario realizar un proceso de sucesión, reconocer legalmente a los herederos, adjudicar el inmueble e inscribir el cambio ante el Registro Público de la Propiedad.

De acuerdo con el Código Civil Federal, los bienes, derechos y obligaciones que pueden transmitirse forman parte de la herencia, pero mientras no concluya la sucesión, los herederos no tienen la propiedad individual de una vivienda específica.

¿Qué pasa con una casa cuando fallece el propietario?

Desde el momento del fallecimiento comienza un proceso conocido como sucesión, mediante el cual se determina quiénes tienen derecho a recibir los bienes de la persona fallecida.

Mientras este procedimiento no termine, la propiedad continúa formando parte de la llamada masa hereditaria, es decir, el conjunto de bienes que dejó el propietario.

Esto implica que los familiares pueden llegar a habitar o administrar la vivienda si existe un acuerdo entre ellos, pero no pueden disponer libremente del inmueble como si ya fuera propiedad exclusiva de uno de ellos.

Por ejemplo, un heredero no puede vender, donar o hipotecar por su cuenta una casa que todavía no ha sido adjudicada legalmente.

¿Existe un plazo para cambiar las escrituras de una casa heredada?

No existe una fecha límite general que obligue a los familiares a cambiar inmediatamente el nombre de las escrituras después del fallecimiento del propietario.

Por esa razón, una propiedad puede permanecer registrada durante años con el nombre de una persona que ya murió.

Aun así, posponer el trámite puede generar problemas con el paso del tiempo.

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Uno de los principales riesgos ocurre cuando alguno de los herederos fallece antes de concluir la sucesión. En ese caso, sus derechos sobre la herencia pueden pasar a sus propios descendientes o familiares.

Esto puede provocar que con los años participen más personas en el proceso, como:

• Hijos.
• Nietos.
• Hermanos.
• Otros familiares con derechos hereditarios.

Mientras aumenta el número de involucrados, también pueden crecer las dificultades para reunir documentos, localizar a los herederos, llegar a acuerdos y cubrir los gastos legales.

¿Qué problemas puede generar no regularizar una propiedad heredada?

Aunque la casa siga existiendo y alguien la habite, dejar pendiente la sucesión puede limitar muchas decisiones importantes sobre el inmueble.

Entre los principales problemas están:

Dificultad para vender o hipotecar la vivienda

Sin una adjudicación formal, los familiares pueden enfrentar obstáculos para realizar operaciones como:

• Vender la propiedad.
• Solicitar un crédito usando la casa como garantía.
• Donar el inmueble.
• Formalizar acuerdos entre herederos.

Las instituciones financieras y los compradores normalmente requieren que la propiedad tenga una situación jurídica clara.

Acumulación de adeudos

La muerte del propietario no elimina las obligaciones relacionadas con la vivienda.

Los pagos pueden continuar generándose, entre ellos:

• Impuesto predial.
• Servicio de agua.
• Cuotas de mantenimiento.
• Otros cargos asociados al inmueble.

Si los adeudos permanecen durante mucho tiempo, las autoridades o administraciones correspondientes pueden iniciar procedimientos para exigir su pago.

¿Alguien puede quedarse con una casa abandonada por muchos años?

Existe una figura legal conocida como prescripción positiva o usucapión, mediante la cual una persona puede solicitar que se le reconozca la propiedad de un inmueble si cumple determinados requisitos establecidos por la ley.

Generalmente se requiere demostrar que la posesión fue:

• Pública.
• Pacífica.
• Continua.
• En concepto de propietario.

El Código Civil Federal contempla plazos de cinco años en ciertos casos de buena fe y de diez años cuando existe mala fe, aunque las condiciones pueden cambiar dependiendo del estado donde se encuentre la propiedad.

Es importante aclarar que vivir durante muchos años en una casa no convierte automáticamente a una persona en propietaria. La prescripción debe ser solicitada y acreditada mediante un procedimiento legal.

¿Cómo se cambia el nombre de una casa heredada?

Para actualizar la titularidad de una propiedad es necesario realizar una sucesión.

Existen principalmente dos caminos:

Sucesión testamentaria

Aplica cuando la persona fallecida dejó un testamento donde estableció quiénes serían sus herederos.

Sucesión legítima o intestamentaria

Se realiza cuando no existe testamento y la ley determina quiénes tienen derecho a heredar.

El trámite puede llevarse ante un notario cuando se cumplen ciertos requisitos, todos los interesados están de acuerdo y no existen conflictos.

Si hay desacuerdos entre familiares o situaciones especiales, el procedimiento debe resolverse ante un juez.

Después de identificar a los herederos y concluir la distribución de los bienes, la propiedad debe ser adjudicada y finalmente registrada a nombre de los nuevos propietarios.

¿Por qué es recomendable iniciar el trámite lo antes posible?

Aunque una casa puede permanecer a nombre de una persona fallecida durante años, dejar pendiente la regularización puede complicar la protección del patrimonio familiar.

Resolver la sucesión permite:

• Tener certeza jurídica sobre quién es propietario.
• Facilitar una futura venta o trámite financiero.
• Evitar conflictos entre familiares.
• Reducir costos y dificultades administrativas.

Por ello, aunque la ley no establece un plazo inmediato para cambiar las escrituras, iniciar el proceso de sucesión después del fallecimiento del propietario ayuda a evitar que un trámite sencillo se convierta con el tiempo en un problema legal más complejo.