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Deben municipios frenar campestres irregulares: Barra de Abogados Sonora

Abogados indican que gobiernos municipales deben intervenir para evitar fraudes a compradores de esta clase de lotes

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Por Redacción/GH

• Señalan que hace falta regular de manera apropiada para que los desarrollos campestres cuenten con toda la autorización a fin de evitar futuros problemas a los compradores.(BANCO DIGITAL)

• Señalan que hace falta regular de manera apropiada para que los desarrollos campestres cuenten con toda la autorización a fin de evitar futuros problemas a los compradores. | BANCO DIGITAL

SEGUNDA DE DOS PARTES

Las autoridades municipales tienen la obligación de intervenir en la venta de terrenos campestres que se registra en varios municipios del Estado para que las personas tengan la certeza de que no comprarán un problema legal y que contarán con los servicios básicos, indica la Barra de Abogados.

En los municipios donde se ofrecen estos asentamientos no se ha creado una estrategia para evitar que los sonorenses compren terrenos campestres regulares, pese a que al menos en Hermosillo durante la administración municipal anterior se iniciaron acciones legales en contra de catorce.

En el Supremo Tribunal de Justicia en el Estado (STJE) hay 119 juicios civiles más en Ciudad Obregón, Nogales y Hermosillo, y este último acapara el 88% del total, que en su mayoría son por elevación a escritura de contrato de compraventa.

En la Fiscalía General de Justicia en el Estado (FGJE) se han interpuesto demandas por fraude contra fraccionadores campestres y mientras que en los juzgados civiles del Supremo Tribunal de Justicia en el Estado han sido por incumplimiento de contrato.

Los propietarios de lotes campestres, pese a la expansión que han tenido en la entidad, no son parte de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Sonora ni forman parte de otra asociación que los respalde.

POZOS DE AGUA Y ESCRITURAS

En los predios se ofrece el servicio de agua a través de un pozo concesionado por la Comisión Nacional del Agua (Conagua), por tanto el contrato se hará directamente con la persona que vende el terreno, sin especificar si el abasto será permanente o durará unos.

De acuerdo con la coordinación de Organismos Rurales, la Ley de Desarrollo Urbano establece que en todo predio que se encuentra fuera de la mancha urbana (considerado como lote campestre), las obras de ampliación en la red o introducción de agua potable le corresponden a los fraccionadores, mientras que los que están dentro de la mancha urbana es con Agua de Hermosillo.

También especifica que los propietarios son responsables de hacer las gestiones ante la autoridad correspondiente, que en este caso es la Conagua y cuando obtengan el permiso tienen que realizar las obras de introducción o, en su caso, ampliación.

Por su parte los vendedores de lotes campestres, informan que la electricidad será tomada de la carretera más cercana y en su mayoría cada propietario debe comprar los postes para que la instalación sea más rápida, y es la persona que aparece como dueño del terreno campestre la que hace la negociación directamente con la Comisión Federal de Electricidad (CFE).

Al hacer la compra la mayoría de los vendedores de terrenos campestres, ubicados en Puerto Peñasco, San Pedro, Kino, San Carlos Nuevo Guaymas y Álamos, no te entregan escrituras, bajo el argumento de que el predio fue adquirido por medio de un crédito ‘puente’ o tienen que vender el 85% de los lotes.

Las personas reciben una hoja impresa que los acredita como ‘propietarios’ de los terrenos y la promesa de que recibirán sus escrituras al terminar de pagar las mensualidades o para aquellos que los adquieren de contado.

Los propietarios de lotes campestres, pese a la expansión que han tenido en la entidad, no son parte de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Sonora ni forman parte de otra asociación que los respalde

NO OFRECEN CERTEZA

La mayoría de los vendedores de lotes campestres no ofrecen certeza jurídica a sus clientes, debido a que no les muestran los permisos ni las escrituras, pero les prometen la entrega de un documento que avalará la compra.

Los municipios deben exigir la publicación en los accesos a dichos terrenos campestres del número de la escritura del predio, de la licencia de uso de suelo y la autorización, así como la notaría a la que pueden acudir a verificar que la información que proporcionan es real.

De esa manera les dan la oportunidad a los futuros compradores de verificar si la propiedad que comprarán no está en litigio, no es una posesión ni tiene gravámenes.

El presidente de la Barra Sonorense de Abogados, Héctor Contreras Pérez, señaló que todas las personas que fraccionen un predio mayor deben contar con licencias de parte del Ayuntamiento y si se va a comercializar deben ser aprobadas por Desarrollo Urbano y Sindicatura.

Reconoció que la oferta de terrenos campestres ha ido en aumento, sin embargo tiene conocimiento que no todos están regulares, pues no cumplen con las especificaciones legales al fraccionar un lote para su venta ni cuentan con los permisos que se requieren.

El cliente no puede correr el riesgo porque cuando compran una superficie mayor al momento le deben de liberar un gravamen se debe ordenar la escrituración, si es que no se hizo antes. No es legal que manejen ese tipo de operaciones, sujetarse a esos plazos porque en realidad deben escriturar al momento que lo adquiere aun cuando se compra a cierto plazo”, resaltó.

Otro punto importante que no se informa al comprar un lote campestre, agregó, es la viabilidad del agua y la duración que tendrá el servicio, lo que obliga a las autoridades a intervenir.

“Hace falta regular de manera apropiada que las constructoras o personas físicas con actividad empresarial que desarrolle un espacio campestre cuenten con toda la autorización para evitar futuros problemas”, externó.

JUICIOS LARGOS

En el Supremo Tribunal de Justicia en el Estado (STJE) suman 119 juicios civiles en juzgados de Ciudad Obregón y Hermosillo, de 2003 a la fecha y de esos sólo 26 han llegado a sentencia y seis a conclusiones, mientras que el resto se encuentra en presentación y/o radicación.

La mayoría de las personas que han recurrido al STJE ha sido por la búsqueda de la elevación a escritura del contrato de compraventa que realizan con los desarrollos de terrenos campestres, pero también hay por servidumbre de paso legal, retener y/o recuperar la posesión y la suspensión del contrato de arrendamiento.

IRREGULARIDADES: A DÓNDE ACUDIR

Las personas que detecten que no hay cumplimiento de contrato tras la compra de un predio campestre en alguno de los desarrollos que existen en Sonora, pueden acudir a denunciar al Juzgado Civil. Mientras que los que consideren que se les cometió fraude por la venta irregular de dichos terrenos, tendrán que interponer una denuncia en una de las agencias del Ministerio Público del Fuero Común, de la Fiscalía General de Justicia en el Estado (FGJE).

Las principales causas de demandas contras desarrolladores campestres son porque la propiedad les fue vendida por una persona que no era el dueño, las colindancias no corresponden, por no contar con la autorización judicial o carecer de los permisos del Ayuntamiento.

La dirección de comunicación social de la FGJE, confirmó que ha recibido denuncias en las agencias ministeriales, sin especificar un número, en contra de quienes se ostentan como propietarios de terrenos campestres.

POCOS CON PERMISO

Real del Catorce es uno de los pocos fraccionamientos campestres que ofrecen escrituras al momento de comprar tu terreno o durante el proceso de pago, dado a que cuenta con los permisos del Ayuntamiento.

Más de 2 mil familias han adquirido un terreno para construir sus casas de campo o para vivir de forma permanente y ninguna ha tenido problemas para adquirir sus escrituras.

Los particulares que venden sus propiedades en el interior de Real del Catorce especifican que al obtener la casa o el terreno se podrá escriturarlo a nombre del comprador sin problemas, contrario a otros desarrollos campestres.

De acuerdo a los empleados del predio, el costo de los lotes de 500 mil metros cuadrados oscila en 350 mil pesos y la primera etapa ya fue vendida en su totalidad, mientras que la segunda está en proceso y próximamente iniciará con la tercera a un costado de donde iniciaron el proyecto hace poco más de 10 años.

El servicio de agua se ofrece a través de dos pozos que habilitaron en la primera y segunda etapa y para garantizar el abasto a los habitantes, se realizan tandeos durante el día.

AJENOS A CANADEVI

El presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda en Sonora, Gustavo Villarreal, aclaró que los vendedores de terrenos campestres no son parte de la Canadevi.

Indicó que las personas que se dedican a vender lotes campestres en diferentes partes del Municipio tampoco forman parte de otra asociación como la Cámara de la Industria de la Vivienda.

Al momento de buscar adquirir un terreno campestre es necesario que el vendedor cuente con los permisos correspondientes para evitar caer en fraudes, ya que son catorce terrenos campestres los que están en un proceso jurídico.

Los requisitos con los que deben de contar las inmobiliarias son licencia de uso de suelo, permisos ambientales y autorización de fraccionamiento o desarrollo inmobiliario, donde se establecen las obligaciones que como desarrolladores tienen que introducir los servicios de agua y electricidad.

GASTA SUS AHORROS EN TERRENO... EJIDAL

Jesús compró un terreno de 400 metros cuadrados en 150 mil pesos frente a la playa Los Algodones, en San Carlos Nuevo Guaymas, con el Club Campestre Río Azul, y pese a que ya tiene tiempo que lo liquidó al 100%, no ha logrado obtener sus escrituras.

El joven al ver el ‘boom’ de los terrenos campestres en el destino turístico, no pensó dos veces en hacerse de una propiedad, haciendo uso de todos los ahorros que tenía, producto de su trabajo, sin embargo nunca imaginó que el área que compró era un predio ejidal, que probablemente no podrá escriturar en la posterioridad.

Al comprar el terreno me dieron un contrato notariado y me dijeron que después me darían las escrituras porque estaban esperando que el Ayuntamiento aceptara la lotificación, después dijeron que primero se entregarían escrituras en los terrenos que tienen en la entrada a San Carlos y hace poco comentaron que algunos ya había recibido sus escrituras, pero en realidad no conozco ningún caso”, señaló.

Con el paso del tiempo decidió consultar a un abogado y este al revisar le reveló que había adquirido un terreno ejidal y que algunas partes del contrato de compra-venta se contradecían, pero el punto a su favor era el documento notarial que de alguna manera tenía cierta validez ante las instancias legales.

Le recomendó que construyera para evitar que el predio fuera invadido o revendido, que tratara de pasar tiempo en el lote y tomará evidencia de su estancia para que creara antigüedad.

“Ya empecé a cercar el terreno y ando investigando el trámite de los servicios de agua y luz, porque está muy raro que el mismo desarrollador te cobra la conexión a los postes”, subrayó.

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