Boiler, fugas y humedad: Quién debe pagar las reparaciones en una casa rentada

MÉXICO.- Las reglas de arrendamiento de inmuebles dependen de la legislación aplicable al lugar donde está ubicado el inmueble. El Código Civil Federal establece expresamente que los contratos de arrendamiento de inmuebles se rigen por la ley del lugar donde se ubican.

Además, tanto el Código Civil Federal como el Código Civil de la Ciudad de México contemplan la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias y la responsabilidad del inquilino por daños atribuibles a su culpa o negligencia. Cámara de Diputados

Cuando una vivienda o inmueble está rentado, el arrendador es quien debe asumir las reparaciones necesarias para conservarlo en condiciones adecuadas de uso, mientras que el inquilino responde por los daños que haya provocado por culpa, negligencia o un uso distinto al pactado. La responsabilidad no depende únicamente de quién habita el inmueble, sino del origen del daño y de la legislación aplicable.

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En México no existe una única regla local para todos los contratos de arrendamiento. El Código Civil Federal, vigente con última reforma publicada el 14 de noviembre de 2025, establece que los contratos de arrendamiento y uso temporal de inmuebles se rigen por el derecho del lugar donde está ubicado el bien.

En la Ciudad de México, el Código Civil local contiene reglas específicas sobre reparaciones, mejoras, deterioros y obligaciones de arrendadores y arrendatarios.

¿Quién debe pagar las reparaciones de una casa o inmueble en renta?

La regla general es que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas, siempre que el deterioro no sea imputable al inquilino.

El artículo 2412 del Código Civil Federal señala que el arrendador debe conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante el arrendamiento y realizar para ello las reparaciones necesarias. La misma disposición contempla que el inmueble debe entregarse en condiciones adecuadas para el uso convenido, además de garantizar condiciones de higiene y seguridad.

El Código Civil de la Ciudad de México establece una regla similar: el arrendador debe conservar el inmueble en buen estado y realizar las reparaciones necesarias, así como las obras de mantenimiento relacionadas con su conservación, funcionalidad y seguridad.

¿Qué reparaciones corresponden al propietario?

De acuerdo con estas reglas, corresponden al arrendador aquellas reparaciones necesarias que derivan del deterioro del inmueble y que no fueron ocasionadas por el uso indebido del arrendatario.

Entre los casos que pueden quedar dentro de esta responsabilidad están:

• Problemas estructurales: daños en elementos estructurales del inmueble, cuando no sean consecuencia de una conducta atribuible al inquilino.
• Filtraciones y problemas de impermeabilización: cuando procedan del deterioro del techo, azotea o elementos propios de la construcción.
• Instalaciones generales: fallas en instalaciones que forman parte del inmueble y que requieren reparación por deterioro o funcionamiento defectuoso.
• Equipamiento entregado con la vivienda: cuando un aparato o instalación incorporado al inmueble falla por causas que no sean atribuibles al arrendatario.
• Reparaciones necesarias para mantener el inmueble habitable y funcional: siempre que el daño no haya sido provocado por el inquilino.

La legislación no establece una lista universal de aparatos o desperfectos que automáticamente deba pagar el propietario. En caso de controversia, debe determinarse qué originó el daño, qué estableció el contrato y qué legislación local resulta aplicable.

¿Qué reparaciones debe pagar el inquilino?

El arrendatario sí puede ser responsable cuando el deterioro sea consecuencia de su culpa o negligencia, de sus familiares, personas a su servicio o subarrendatarios.

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El artículo 2425 del Código Civil Federal establece precisamente que el arrendatario debe responder por los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, así como por la de las personas señaladas en esa disposición.

Además, en la Ciudad de México el artículo 2444 señala que el arrendatario debe realizar las reparaciones correspondientes a deterioros de poca importancia que regularmente ocasionan quienes habitan el inmueble.

En términos prácticos, pueden corresponder al inquilino:

• Daños provocados por golpes, fuerza excesiva o uso indebido.
• Vidrios o elementos del inmueble rotos por una conducta atribuible al ocupante.
• Daños ocasionados por no atender o reportar oportunamente una falla cuando esa omisión provoque mayores perjuicios.
• Deterioros causados por familiares, visitantes, empleados o subarrendatarios, cuando la legislación aplicable atribuya esa responsabilidad al arrendatario.
• Reparaciones menores relacionadas con el uso ordinario del inmueble, cuando así lo establezca la legislación aplicable.

Por ejemplo, una fuga que se origina por el deterioro de una instalación del inmueble no necesariamente debe pagarla el inquilino. En cambio, si el daño se produjo porque el arrendatario rompió deliberadamente una instalación o actuó con negligencia, la responsabilidad puede recaer sobre él.

¿Qué pasa si el propietario no hace una reparación necesaria?

El inquilino debe avisar al arrendador sobre la necesidad de realizar reparaciones. El artículo 2415 del Código Civil Federal establece que debe hacerlo a la brevedad posible y contempla responsabilidad por los daños que cause su omisión.

Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias, el Código Civil Federal contempla que el arrendatario pueda rescindir el arrendamiento o acudir ante un juez para exigir el cumplimiento de la obligación. El artículo 2417 también prevé que el juez determine, según las circunstancias, los daños y perjuicios derivados de la falta de oportunidad en las reparaciones.

En la Ciudad de México existe una disposición equivalente: si el arrendador no cumple con las reparaciones necesarias para el uso del inmueble, el arrendatario puede optar por rescindir el contrato o acudir ante el juez para que resuelva conforme a derecho.

¿El inquilino puede reparar el inmueble y descontarlo de la renta?

No debe asumirse como una regla automática que el inquilino pueda pagar cualquier reparación y descontarla posteriormente de la renta.

El procedimiento depende de la legislación local, las circunstancias del daño, el contrato y, cuando exista una controversia, la determinación de la autoridad competente. Por ello, antes de descontar unilateralmente una cantidad de la renta, conviene documentar la falla, notificar al propietario y revisar las disposiciones aplicables.

¿Qué ocurre si un sismo u otra causa de fuerza mayor daña el inmueble?

La situación requiere distinguir entre reparación necesaria y mejora realizada por el arrendatario.

En la Ciudad de México, el artículo 2423 contempla que el arrendador debe pagar determinadas mejoras hechas por el arrendatario, entre ellas las mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor. El artículo 2424 señala que esas mejoras deben ser pagadas por el arrendador en los supuestos previstos, incluso cuando el contrato establezca que las mejoras quedarían en beneficio del inmueble.

Por separado, tanto el Código Civil Federal como el de la Ciudad de México contemplan consecuencias para el caso en que un caso fortuito o fuerza mayor impida utilizar total o parcialmente el inmueble. En el ámbito federal, si el impedimento es total, no se causa renta mientras dure; si se extiende por más de dos meses, el arrendatario puede pedir la rescisión. Si el impedimento es parcial, puede solicitar una reducción de la renta en los términos previstos por la ley.

Reparaciones y responsabilidad: guía rápida

La clasificación anterior es una guía general. El contrato no sustituye las disposiciones legales aplicables ni convierte automáticamente cualquier reparación en responsabilidad del inquilino o del propietario.

¿Qué debe hacer el inquilino cuando detecta un daño?

Lo recomendable es dejar constancia de la falla antes de que sea reparada. Esto permite establecer cuándo apareció, cuál era su condición y cuándo fue informado el propietario.

Un procedimiento práctico es:

1. Tomar fotografías o video del desperfecto.
2. Avisar por escrito al arrendador, indicando la fecha y naturaleza del problema.
3. Conservar los mensajes, correos o cualquier comprobante de la solicitud.
4. Evitar realizar modificaciones o reparaciones mayores sin autorización, salvo que exista una situación que requiera una actuación inmediata y la legislación aplicable contemple una solución para ese supuesto.
5. Solicitar un diagnóstico técnico cuando no sea evidente el origen del daño.
6. Revisar el contrato de arrendamiento y la legislación correspondiente al estado o entidad donde se encuentra el inmueble.

El inventario firmado al inicio del arrendamiento también puede servir como evidencia para determinar qué condiciones tenía la vivienda cuando fue entregada y cuáles daños aparecieron posteriormente.

¿El contrato puede establecer quién paga las reparaciones?

Sí puede establecer obligaciones específicas entre las partes, particularmente respecto de mantenimiento y reparaciones menores, pero la validez de una cláusula debe analizarse conforme a la legislación aplicable al inmueble.

En el Código Civil Federal existen disposiciones que atribuyen directamente determinadas obligaciones al arrendador y otras al arrendatario. Por ejemplo, el propietario tiene la obligación legal de efectuar las reparaciones necesarias, mientras que el inquilino responde por perjuicios derivados de su culpa o negligencia.

Por ello, una cláusula que simplemente diga que “el inquilino pagará todas las reparaciones” no basta, por sí sola, para determinar quién tiene la responsabilidad legal en cualquier escenario. Debe revisarse el contenido completo del contrato y las normas vigentes en la entidad donde está ubicado el inmueble.

¿Qué dice la ley sobre las pequeñas reparaciones?

En la Ciudad de México, el artículo 2444 establece expresamente que el arrendatario debe realizar las reparaciones de los deterioros de poca importancia que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

El Código Civil Federal contiene una disposición específica para ciertos arrendamientos en la que establece que el arrendatario debe realizar las pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa arrendada.

Por eso, no es jurídicamente preciso dividir todos los desperfectos únicamente entre “reparaciones mayores” y “reparaciones menores” sin revisar el código local y las circunstancias concretas.

¿Dónde se debe consultar la regla aplicable?

La primera referencia debe ser el contrato de arrendamiento y la legislación civil de la entidad donde se encuentra el inmueble. Esto es especialmente importante porque las reglas pueden variar entre entidades federativas.

En la Ciudad de México, el Congreso local mantiene publicado el Código Civil para el Distrito Federal y señala como última reforma la publicada en la Gaceta Oficial el 2 de septiembre de 2026.

En el ámbito federal, el Código Civil Federal disponible en la Cámara de Diputados tiene como última reforma publicada el 14 de noviembre de 2025. Además, su artículo 13 establece que los contratos de arrendamiento de inmuebles se rigen por el derecho del lugar donde se encuentra el bien.

Para evitar una disputa, la notificación de la reparación debe hacerse por un medio que permita demostrar qué ocurrió, cuándo se reportó y qué respuesta dio el arrendador. Si existe desacuerdo sobre quién debe pagar, la determinación puede requerir la revisión del contrato, un dictamen técnico o, en determinados casos, la intervención de una autoridad judicial.