Naves industriales: el nuevo valor inmobiliario
Parques industriales, naves especulativas y reservas territoriales con infraestructura ganan valor estratégico en un mercado donde empresas buscan instalarse más rápido, cerca de Estados Unidos.
Sonora mantiene uno de los mercados industriales más dinámicos del Noroeste del país, impulsado por empresas de manufactura, logística y proveeduría vinculadas al “nearshoring;”; sin embargo, el mercado dejó atrás la etapa de crecimiento acelerado y comienza a entrar en una fase más selectiva.
La infraestructura, conectividad y disponibilidad energética se han convertido en factores determinantes para el valor de parques industriales y naves.
Rodrigo Peña Porchas, presidente del Colegio de Empresarios de la Valuación, señaló que durante 2025 y el arranque de 2026 el mercado industrial de Hermosillo y Sonora mantuvo un comportamiento positivo, aunque con inversionistas y usuarios cada vez más exigentes.
“No estamos viendo un crecimiento desordenado, sino una demanda enfocada en espacios bien ubicados, con infraestructura, energía, accesos logísticos y condiciones adecuadas para manufactura y logística”, explicó.
Capital estratégica
De acuerdo con datos de mercado industrial, señaló el directivo, al primer trimestre de 2026 Hermosillo alcanzó un inventario aproximado de 31.7 millones de pies cuadrados industriales, con una disponibilidad cercana a 1.5 millones de pies cuadrados y una tasa de vacancia de 4.74%, considerada todavía saludable para un mercado en crecimiento.
Además, durante el trimestre se reportó una absorción bruta cercana a 170 mil pies cuadrados, reflejando movimiento constante de empresas relacionadas con manufactura, logística y proveeduría industrial.
El fenómeno del “nearshoring” ha sido uno de los principales impulsores de esta demanda: según análisis de SQ Tech, la relocalización de operaciones manufactureras hacia México mantiene al Norte del país como una de las regiones más atractivas para inversión industrial proveniente de Asia y Europa.
La empresa resalta que la demanda de naves industriales vinculadas al “nearshoring” en México superó los 2 millones de metros cuadrados durante 2023 y continúa creciendo a tasas superiores al 15% anual.
Demandan espacios
En Sonora, sectores como automotriz, aeroespacial, electrónica, logística, minería y manufactura ligera encabezan actualmente la demanda de espacios industriales, particularmente en Hermosillo y zonas cercanas a la frontera.
Peña Porchas explicó que las empresas ya no buscan únicamente metros cuadrados disponibles, sino capacidad operativa real.
“El mercado no sólo está valuando metros cuadrados construidos; está valuando infraestructura, energía, conectividad y capacidad de operación”, sostuvo.
Las llamadas naves especulativas -espacios construidos sin un cliente previamente asegurado- comienzan a verse como una alternativa para captar empresas que necesitan instalarse rápidamente.
“Muchos usuarios industriales ya no quieren esperar entre 18 y 24 meses para desarrollar desde cero. Buscan espacios disponibles o casi listos para operar”, comentó.
Este tipo de proyectos exige planeación, financiamiento y disponibilidad de infraestructura, advirtió el especialista, particularmente en temas de energía eléctrica, agua, accesos y factibilidad de servicios.
Hoy, las rentas de naves clase A en Hermosillo oscilan entre 4.50 y 7 dólares por metro cuadrado mensual, dependiendo de ubicación, equipamiento y conectividad.
Altos estándares
El análisis de SQ Tech señala además que las empresas vinculadas al “nearshoring” llegan con estándares más altos de operación, demandando naves con alturas libres de entre 9 y 12 metros, subestaciones eléctricas, patios de maniobra, sistemas HVAC industrial y certificaciones ambientales.
La relación estratégica entre Sonora y Arizona también continúa fortaleciendo el atractivo industrial de la región, particularmente por la conexión logística con ciudades como Phoenix y Tucson.
Para Peña Porchas, el crecimiento del mercado industrial dependerá cada vez menos de la especulación y más de la capacidad real de los proyectos para integrarse a cadenas productivas de Norteamérica.
“Incrementarán su valor los activos con ubicación, servicios, permisos, energía disponible y conectividad. El mercado será cada vez más profesional y más selectivo”, afirmó.
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