Por qué debes exigir la factura CFDI al comprar un inmueble o el SAT te aplicará la deducción ciega del 10% y pagarás más ISR al venderlo

MÉXICO.- Las personas físicas que adquieren un bien inmueble (como una casa, departamento, terreno, local comercial o nave industrial) deben solicitar al vendedor la factura electrónica o Comprobante Fiscal Digital por Internet (CFDI) correspondiente a la transacción. La Procuraduría Federal de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) advirtió que omitir la entrega de este documento por parte de desarrolladoras o inmobiliarias genera un impacto financiero directo al momento de querer vender la propiedad en el futuro.

El objetivo principal de solicitar la factura al comprar un inmueble es acreditar el costo comprobado de adquisición ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Este comprobante permite deducir adecuadamente el valor de la propiedad para calcular la ganancia real sujeta al pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) durante una posterior enajenación.

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¿Qué es la deducción ciega y por qué afecta al contribuyente?

Cuando una persona vende una propiedad pero no cuenta con el CFDI de la compra original expedido por una persona moral o persona física con actividad empresarial, la ley fiscal le impide comprobar el precio que pagó originalmente. Ante esta falta de comprobación, el marco legal obliga a aplicar la denominada deducción ciega, la cual equivale a únicamente el 10% del monto total de la venta.

De acuerdo con análisis del Colegio de la Contaduría Pública de México (CCPM), si un inmueble se vende en 7.75 millones de pesos y el propietario pagó originalmente 2.85 millones pero no cuenta con el CFDI, la ley solo le permitirá deducir el 10% ($775,000 pesos). Esta limitación genera que el contribuyente termine pagando impuestos sobre una ganancia ficticia mucho más alta de la que realmente obtuvo.

Por el contrario, si el comprador exige y conserva su CFDI por los 2.85 millones de pesos pagados, podrá deducir la totalidad de dicho costo comprobado de adquisición actualizado, reduciendo significativamente la base gravable de ISR.

¿Qué otros gastos se pueden deducir al vender un inmueble?

Para determinar la utilidad gravable sobre la cual se aplicará el impuesto, el régimen de las personas físicas permite restar los siguientes conceptos autorizados:

• Costo comprobado de adquisición actualizado: Acreditado formalmente mediante el CFDI de la compra.
• Mejoras e inversiones: Montos invertidos y actualizados en obras de construcción, ampliaciones e infraestructura.
• Gastos notariales e impuestos: Pagos por concepto de escrituración (tanto de compra como de venta), avalúos e impuestos locales de enajenación.
• Comisiones: Honorarios pagados a agentes intermediarios o inmobiliarios por la operación.

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¿Cuál es la postura oficial del SAT ante la falta de factura?

Ante los planteamientos presentados por la Prodecon para intentar flexibilizar el requisito del CFDI en compras concretadas a partir de 2014, el SAT determinó mantener las reglas vigentes sin cambios. La autoridad tributaria reconoció la existencia del perjuicio económico para los compradores, pero aclaró que la afectación no proviene del sistema fiscal, sino del incumplimiento de los vendedores (desarrolladoras o inmobiliarias) que omitieron expedir la factura.

El organismo fiscalizador ratificó que flexibilizar la norma fomentaría que las empresas inmobiliarias continúen incumpliendo con sus obligaciones fiscales al vender propiedades.

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¿Qué hacer si el vendedor se niega a entregar la factura?

Para evitar contratiempos fiscales en el futuro, los especialistas sugieren aplicar tres medidas inmediatas durante y después de la compraventa:

1. Exigir la emisión del CFDI: Verificar que la factura contenga los datos exactos del comprador, vendedor y la cantidad total de la operación al momento de la firma.
2. Presentar una denuncia ante el SAT: Si el vendedor omite o rechaza expedir el comprobante, el comprador debe interponer una denuncia formal ante el SAT para requerir la intervención de la autoridad.
3. Solicitar apoyo a Prodecon: Acudir a las oficinas de la Prodecon para recibir asesoría jurídica gratuita y gestionar la obtención del comprobante mediante esquemas de mediación.