Heredar una casa en México puede costarte hasta 8% de su valor; estos son los impuestos, trámites y pagos obligatorios para ponerla a tu nombre

MÉXICO.- Una casa heredada no pasa automáticamente al nombre de sus beneficiarios ni puede venderse, habitarse formalmente o utilizarse como garantía de un crédito sin concluir primero el proceso legal de sucesión. Además de los trámites, quienes reciben un inmueble deben cubrir diversos pagos que, en conjunto, pueden representar entre 7 y 8% de su valor.

Aunque muchas personas consideran que una herencia significa obtener un patrimonio sin costo, la realidad es distinta. Antes de disponer legalmente del inmueble, es necesario realizar procedimientos notariales, obtener certificados, cubrir impuestos y registrar la propiedad ante las autoridades correspondientes.

De acuerdo con explicaciones de especialistas en derecho inmobiliario y notarios públicos, planear estos gastos con anticipación puede evitar problemas económicos y retrasos durante el proceso de escrituración.

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Luis Rodríguez, abogado experto, advierte a los herederos: “Un testamento por sí solo no transfiere la propiedad; se requiere un juicio sucesorio testamentario para transferir los bienes al heredero”

¿Qué ocurre cuando una persona hereda una vivienda?

El primer paso consiste en iniciar el procedimiento sucesorio. Si la persona fallecida dejó testamento, se realiza una sucesión testamentaria; cuando no existe este documento, el proceso corresponde a una sucesión intestamentaria.

Durante este procedimiento se identifican oficialmente los herederos, se designa un albacea y se elabora un inventario de los bienes, además de revisar si existen deudas relacionadas con el patrimonio antes de repartir los inmuebles.

La etapa más importante llega con la adjudicación de los bienes. En ese momento la vivienda se transmite legalmente mediante una escritura pública, permitiendo que el inmueble quede registrado a nombre de quien o quienes lo heredarán.

¿Qué gastos deben pagarse para poner una casa heredada a tu nombre?

El monto varía según el estado donde se ubique la propiedad, su valor comercial, el valor catastral y la existencia de adeudos. Sin embargo, existen conceptos que normalmente forman parte del proceso.

Entre ellos destaca el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), cuyo cálculo depende del valor de la propiedad y de las disposiciones fiscales vigentes en cada entidad.

También deben cubrirse los honorarios notariales. En la Ciudad de México, por ejemplo, la iniciación de un trámite sucesorio testamentario puede costar hasta 12,019 pesos, mientras que una sucesión intestamentaria alcanza hasta 21,667 pesos.

A estos pagos se suman la protocolización del inventario y avalúos, la escritura de adjudicación, las constancias de no adeudo de predial y agua, el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo, el Certificado de Libertad de Gravamen y los derechos de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad.

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¿Cuánto puede costar en total una sucesión?

El abogado especialista Miguel Saucedo explicó a El Economista, que la suma de todos estos conceptos puede representar entre 7 y 8% del valor del inmueble.

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Eso significa que si una vivienda tiene un valor aproximado de cinco millones de pesos, el proceso completo de sucesión podría alcanzar alrededor de 400 mil pesos entre impuestos, derechos, certificados y honorarios profesionales.

El especialista advirtió que “De nada les sirve a tus hijos que les dejes una casa si no tienen dinero para poder liquidar la escritura que corresponde”, al explicar la importancia de prever estos gastos.

¿Es posible reducir los costos?

En la Ciudad de México existe la Jornada Notarial, un programa que ofrece descuentos para facilitar la regularización de inmuebles y disminuir parte de los gastos relacionados con las escrituras.

Los inmuebles con valor catastral de hasta 2 millones 417 mil 272 pesos pueden obtener descuentos de hasta 80%, mientras que propiedades con valores superiores, dentro de los límites establecidos por el programa, reciben apoyos del 40%.

El notario Felipe Carrasco Zanini señaló que también existen beneficios fiscales previstos en la legislación vigente para algunos casos y recomendó acudir a una notaría antes de iniciar el procedimiento para conocer las alternativas disponibles.

¿Por qué conviene planear la sucesión antes del fallecimiento?

Especialistas recomiendan revisar con anticipación la situación jurídica del inmueble, verificar que no existan adeudos de predial o agua, confirmar que las escrituras estén en orden y preparar la documentación de los futuros herederos.

Además, es posible solicitar una estimación de los costos antes de iniciar el trámite. Esto permite conocer el presupuesto necesario y evitar que la falta de recursos retrase la escrituración del inmueble.

Como resume Miguel Saucedo, “Más vale la planeación que la resolución posterior cuando el problema esté encima”, una recomendación que busca evitar que una herencia se convierta en un proceso difícil para la familia.