Una de cada seis viviendas propias en CDMX carece de escrituras: Qué puede pasar con el inmueble y qué deben revisar los propietarios

MÉXICO.- En la Ciudad de México, 294,660 viviendas propias no cuentan con escritura, una situación que puede dificultar la acreditación formal de la propiedad y complicar trámites relacionados con el inmueble.

La cifra representa 16.5% de las viviendas propias de la capital y corresponde a información de la ENIGH 2024 incorporada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) en un documento oficial sobre regularización de asentamientos humanos.

El problema adquiere relevancia en un contexto donde la Ciudad de México acumuló 5,763 carpetas de investigación por el delito de despojo entre enero de 2025 y junio de 2026, de acuerdo con cifras del Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP).

México

Despojo de vivienda: qué hacer y dónde presentar denuncia

¿Qué significa que una vivienda no tenga escrituras?

La escritura es el documento mediante el cual se formaliza jurídicamente la transmisión de propiedad de un inmueble y que permite acreditar su titularidad cuando queda inscrita ante el Registro Público de la Propiedad.

Por ello, una vivienda puede ser ocupada y considerada propia por una familia, pero tener pendiente la formalización registral correspondiente.

Esto puede ocurrir en diferentes circunstancias, entre ellas:

• Una persona recibe una propiedad mediante una herencia y no concluye el proceso de sucesión
• Se realiza una compraventa que no termina de formalizarse ante notario
• El inmueble se encuentra dentro de un asentamiento que todavía no ha sido regularizado
• La documentación existente no acredita correctamente al propietario actual

La ausencia de escritura no significa automáticamente que el ocupante no tenga ningún derecho sobre el inmueble. La situación jurídica depende de los documentos, antecedentes y forma en que se adquirió la propiedad.

¿No tener escrituras significa que pueden quitarte la casa?

No. El dato de viviendas sin escritura no significa que todas estén en riesgo de ser despojadas ni que exista una orden para retirar a sus habitantes.

Lo que sí ocurre es que la falta de documentación puede dificultar demostrar la titularidad cuando aparece una controversia, una operación irregular o un conflicto sucesorio.

El abogado Miguel Ángel Beltrán Lara, integrante del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, señaló a Expansión, que contar con una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad funciona como una herramienta de protección frente a conflictos sobre el inmueble.

Por separado, los registros del SESNSP muestran que entre enero de 2025 y junio de 2026 se abrieron 5,763 carpetas de investigación por despojo en la capital. Esa cifra representa investigaciones iniciadas y no equivale al número de viviendas efectivamente despojadas ni a sentencias condenatorias.

Te puede interesar: Cómo puedes proteger tu casa de una invasión y así no perder tu patrimonio

México

Despojo de vivienda: qué hacer y dónde presentar denuncia

¿Qué relación tienen las escrituras con un posible despojo?

Cuando existe un conflicto sobre la propiedad, los documentos que acreditan cómo se adquirió el inmueble pueden resultar fundamentales para establecer quién tiene derechos sobre él.

Daniela Sánchez, coordinadora de la Clínica Jurídica de Derecho a la Vivienda María Luisa Aguilar de la Universidad Iberoamericana, ha advertido que los problemas relacionados con la propiedad también pueden involucrar procedimientos civiles, penales o administrativos.

La especialista también señaló que pueden presentarse casos en los que se inicien procedimientos judiciales de manera irregular, por lo que la defensa de una propiedad puede requerir revisar expedientes, registros y notificaciones.

Por esa razón, tener en orden la documentación del inmueble no elimina todos los riesgos legales, pero permite contar con elementos para acreditar la situación jurídica de la propiedad.

¿Qué debe hacer el propietario que no tiene escrituras?

El primer paso es determinar por qué el inmueble carece de escritura. No es lo mismo una propiedad adquirida mediante compraventa que una recibida por herencia o ubicada en un asentamiento irregular.

En términos generales, el propietario puede acudir con una notaría para revisar la documentación disponible y determinar qué procedimiento corresponde.

La documentación que puede solicitarse depende del caso. En una regularización pueden ser necesarios documentos relacionados con la adquisición, certificados del Registro Público de la Propiedad y constancias sobre posibles adeudos.

La propia guía de escrituración consultada para CDMX señala que el procedimiento puede comenzar con la elección de una notaría y la revisión de documentos, mientras que el notario puede solicitar certificados y constancias registrales y fiscales.

Te puede interesar: Proponen endurecer penas por invadir casas en México; ¿Cuántos años podrían pasar en la cárcel?

¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda?

El costo depende de factores como el valor del inmueble, el tipo de operación, impuestos, derechos, honorarios y otros gastos asociados.

Por ello, no existe una cantidad única aplicable a todas las viviendas.

El Colegio de Notarios de la Ciudad de México ha señalado que la escrituración forma parte de los servicios notariales utilizados por los habitantes de la capital. En su encuesta de 2022, las escrituras representaron 28% de los servicios notariales señalados como solicitados por la población.

También debe tenerse cuidado con cifras difundidas como si fueran universales. El porcentaje final puede variar según las características de cada operación y los programas de regularización o descuentos vigentes.

¿Cuántas viviendas sin escrituras hay realmente en CDMX?

El dato oficial utilizado para esta nota es el de 294,660 viviendas propias sin escritura, equivalentes a 16.5% de las viviendas propias, registrado a partir de la ENIGH 2024 y citado por Sedatu.

Existe además una cifra diferente proveniente de la Encuesta de Servicios Notariales de la Ciudad de México. El ejercicio presentado por el Colegio de Notarios en 2023 señaló que 51% de las personas encuestadas que tenían una casa o terreno reportaron contar con escrituras a su nombre, mientras 38% dijo no tenerlas y 11% las tenía a nombre de otra persona.

Ambos datos no deben sumarse ni compararse directamente como si fueran la misma medición, porque proceden de ejercicios distintos, con metodologías y universos de análisis diferentes.

¿Qué deben revisar los propietarios?

Para quienes tienen una vivienda sin escritura, lo más importante es conocer la situación jurídica antes de intentar vender, heredar, hipotecar o regularizar el inmueble.

Conviene revisar:

• Cómo se adquirió originalmente la propiedad
• A nombre de quién aparecen actualmente los documentos
• Si existe antecedente registral
• Si hay una sucesión pendiente cuando se recibió mediante herencia
• Si existen adeudos o gravámenes relacionados con el inmueble
• Qué procedimiento corresponde para formalizar la propiedad

La situación puede requerir asesoría notarial o jurídica cuando existen varios herederos, documentos contradictorios, juicios, problemas registrales o dudas sobre la titularidad.

¿Qué sigue para las viviendas sin regularizar?

La existencia de 294,660 viviendas sin escritura coloca la regularización patrimonial como un problema distinto del delito de despojo. El primer dato mide una condición documental de las viviendas; el segundo contabiliza investigaciones por un delito.

Para un propietario, la medida práctica es conocer y regularizar la situación jurídica del inmueble antes de que surja un conflicto. En casos complejos, la revisión debe hacerse con una notaría, el Registro Público de la Propiedad o la autoridad competente, según el origen del problema.