Autoconstruir casa en México puede tardar hasta dos décadas porque casi 9 de cada 10 viviendas se levantan sin crédito y las familias deben comprar materiales poco a poco mientras los precios siguen subiendo

MÉXICO.- Millones de familias construyen su vivienda con su propio dinero y de forma gradual, ante la dificultad de acceder a créditos hipotecarios o comprar una casa terminada. Este fenómeno, conocido como autoconstrucción o autoproducción de vivienda, se ha convertido en la principal forma de edificar hogares en el país.

De acuerdo con un análisis de Hábitat para la Humanidad, realizado a través de su Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda (CTIV) y citado por El Economista, en México existen alrededor de 28 millones de viviendas construidas por etapas, lo que representa 62.8% del total del parque habitacional nacional.

El dato más revelador es que casi nueve de cada 10 de estas viviendas se edificaron únicamente con ahorro familiar, sin acceso a crédito o financiamiento formal.

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Esta situación obliga a muchas familias a construir poco a poco durante años, lo que puede aumentar el costo final de la vivienda.

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Por qué tantas familias en México construyen su casa poco a poco

La autoconstrucción suele ocurrir cuando las familias no pueden acceder a créditos hipotecarios tradicionales o cuando no existen viviendas disponibles a precios accesibles en su zona.

En estos casos, las personas compran un terreno y comienzan a levantar su casa conforme reúnen recursos.

Este proceso suele implicar:

• Construir primero una habitación
• Después ampliar con cocina o baño
• Añadir más espacios con el paso de los años

En algunos casos, terminar la vivienda puede tardar hasta 20 años.

La vivienda es el lugar en el que evolucionamos los humanos. Es, muchas veces, el mayor patrimonio de las familias; quienes no tienen un hogar adecuado enfrentan múltiples impactos en salud, educación, empleabilidad y seguridad”, expresó Melva Flores, directora asociada del CTIV.

El acceso a financiamiento sigue siendo muy limitado

El estudio también muestra que muy pocas viviendas autoconstruidas cuentan con financiamiento formal.

Las cifras revelan que:

• Solo 2.4% de las viviendas progresivas se han construido con subsidios o programas gubernamentales
• Aproximadamente 4% recibe financiamiento de instituciones financieras

Esto significa que la mayoría de las familias depende exclusivamente de sus ingresos y ahorros para construir su vivienda.

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Estamos ante una gran falla del mercado. No hay una falta de demanda; el problema es la desalineación estructural, que va desde la cadena de valor hasta la bancarización”, mencionó Alejandro Callejas Linares, director de proyectos en GIZ.

Muchos hogares quedan fuera del sistema financiero porque no pueden comprobar ingresos formales o cumplir con los requisitos de crédito.

Comprar materiales poco a poco encarece la construcción

Cuando una familia construye su casa por etapas, suele adquirir materiales conforme tiene dinero disponible.

Esto provoca que el proyecto termine siendo más caro con el paso del tiempo, ya que los precios de los insumos suelen subir.

Según Óscar Montoya, director general de Materiales San Cayetano, el costo de los materiales de construcción registró un aumento cercano a 6% anual al cierre de 2025.

El problema es que la gente que menos tiene es la que tiene que soportar la inflación, porque la necesidad de una casa ahí está”, indicó.

Los gastos también dependen de la etapa del proyecto:

• Obra principal: entre 50,000 y 100,000 pesos por etapa
• Ampliaciones o remodelaciones: entre 10,000 y 20,000 pesos

La falta de escrituras también bloquea el acceso a crédito

Otro obstáculo importante es la situación legal de muchos terrenos.

De acuerdo con especialistas de CoRE Ciudades Visibles y Amables:

• En México existen 7.5 millones de predios irregulares
• 24% de las viviendas no tienen escrituras

Lucía Santacruz del Valle, vocera de esta organización, advierte que regularizar un terreno puede ser costoso y complicado, lo que dificulta que las familias obtengan créditos para construir.

Construir en terreno propio, el crédito del Infonavit que puede ayudar

Para quienes cuentan con terreno propio, existe el programa ConstruYO Infonavit, que permite financiar la construcción o ampliación de una vivienda.

Entre sus características en 2026 destacan:

• Monto máximo: hasta 1.2 millones de pesos, dependiendo del salario y la precalificación
• Requisito mínimo: 116 puntos en Infonavit
• Condición: terreno propio escriturado y con servicios
• Modalidades:
• Construcción con empresa certificada
• Autoconstrucción con asesoría técnica
• Entrega del dinero: el crédito se libera por etapas conforme avanza la obra

El monto exacto que puede recibir cada trabajador depende de factores como edad, salario y capacidad de pago, por lo que se recomienda revisar la precalificación en el portal oficial de Mi Cuenta Infonavit.

Un mercado enorme que aún no logra integrarse al sistema financiero

A pesar de los retos, la autoproducción de vivienda tiene un peso enorme en el sector habitacional.

Especialistas del sector estiman que este mercado:

• Representa 60% del PIB del sector vivienda
• Genera alrededor de 1 billón de pesos al año

Para Edgard Mercado Montoya, fundador de la proptech Solviing, el potencial es evidente, pero sigue existiendo una barrera institucional.

“Es un mercado enorme… el problema es que hacerlo de manera institucional es muy complicado”.

Qué se necesita para mejorar el acceso a vivienda en México

Especialistas del Centro Terwilliger de Innovación en Vivienda plantean varias medidas para ampliar el financiamiento en este sector:

• Crear créditos diseñados para ingresos informales
• Ampliar el acceso a financiamiento para la cadena de valor de la construcción
• Incorporar criterios de sostenibilidad y perspectiva de género
• Dar continuidad a los programas públicos de vivienda

Melva Flores concluye que resolver el problema requiere la participación conjunta de gobierno, sector privado y organizaciones sociales.