Es oficial: Suprema Corte de Justicia de la Nación confirma que se deberá pagar ISR en compra de inmuebles, por diferencia entre precio y avalúo mayor a 10%

MÉXICO.- La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declaró constitucional que una persona pague Impuesto sobre la Renta (ISR) cuando compra un inmueble y el avalúo resulta más de 10% superior al precio pactado en la escritura.

En ese caso, la diferencia se considera un ingreso acumulable para quien adquiere la propiedad. La resolución valida los artículos 125, 130, fracción IV, y 132 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y fue dada a conocer por el propio Máximo Tribunal como parte de sus criterios recientes en materia fiscal.

Con esta decisión, se confirma que la medida no viola los principios de proporcionalidad ni de equidad tributaria establecidos en la Constitución.

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¿Qué resolvió la Suprema Corte sobre el ISR en compra de inmuebles?

El Pleno de la SCJN determinó que es válido que el Estado considere como ingreso la diferencia entre el precio declarado en la operación y el valor que arroje el avalúo, siempre que este último sea superior en más de 10%.

En términos simples:

• Si usted compra un inmueble
• Y el avalúo oficial indica que vale más
• Y esa diferencia supera el 10%

Entonces ese monto adicional se considera un incremento en su patrimonio y debe pagar ISR sobre esa cantidad.

La Corte concluyó que esta regla respeta la Constitución porque busca que cada persona contribuya conforme a su verdadera capacidad económica.

¿Por qué la diferencia se considera un ingreso?

El Tribunal explicó que cuando alguien adquiere un bien por un precio menor a su valor real, existe un beneficio económico. Ese beneficio representa un aumento objetivo en el patrimonio de quien compra.

Por ello, el Congreso de la Unión estableció que esa diferencia puede tratarse como ingreso acumulable para efectos del ISR.

Según la SCJN, el legislador:

• Definió de manera clara qué se entiende por ingreso en estos casos
• Estableció cómo debe calcularse la diferencia
• Fijó un umbral específico de 10% para evitar afectar variaciones menores o normales del mercado

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¿Cómo se determina el valor del inmueble?

La ley señala que el valor se obtiene mediante avalúos practicados por:

• Personas corredoras públicas
• Instituciones de crédito
• O peritos autorizados conforme a la normativa aplicable

Estos mecanismos técnicos buscan aproximarse al valor real del bien y detectar posibles subvaluaciones relevantes en las escrituras.

La Corte subrayó que el objetivo es evitar simulaciones en los contratos de compraventa, una práctica que puede afectar la recaudación y generar desigualdad fiscal.

¿A qué tipo de inmuebles aplica esta regla?

La SCJN precisó que la disposición:

• Aplica de manera general
• No distingue entre casa habitación, departamento, terreno o local comercial
• No depende de la situación personal del comprador

Lo que se grava no es el tipo de inmueble, sino el incremento patrimonial objetivo derivado de la diferencia significativa entre precio y avalúo.

¿Qué deben considerar quienes van a comprar un inmueble?

Si usted planea adquirir una propiedad, es importante tomar en cuenta:

1. El valor que se pactará en la escritura
2. El resultado del avalúo oficial
3. La posible diferencia entre ambos montos

Si el avalúo supera en más de 10% el precio declarado, podría generarse una obligación adicional de ISR.

Por ello, resulta recomendable:

• Solicitar información clara sobre el avalúo antes de firmar
• Revisar la estructura fiscal de la operación
• Consultar con un especialista en materia fiscal o notarial

Si vendo mi casa, ¿debo pagar ISR?

Sí. Cuando una persona física obtiene ingresos por la enajenación, es decir, por la venta de un inmueble, debe pagar Impuesto Sobre la Renta (ISR).

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En muchos casos, el notario ante el que se formaliza la compraventa retiene el impuesto y lo entera a la autoridad fiscal.

En el caso de personas morales, el ingreso también está gravado. Sin embargo, se acumula junto con sus demás ingresos y se declara conforme a su régimen fiscal.

Según información del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada.

También precisó que hay personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas. Además, algunas personas físicas que tributan en el régimen de actividad empresarial sí causan ISR por la venta, pero el notario no siempre lo retiene. En estos casos, por la complejidad, se recomienda acudir directamente con un notario para recibir asesoría.

¿Cómo se puede exentar el pago del ISR por venta de casa habitación?

La ley contempla una exención específica para casa habitación.

1. Monto exento

Están exentos los ingresos por la venta de casa habitación hasta por 700,000 Udis por cada vendedor (unos $6,107,908.80 pesos). Es decir, el beneficio aplica por persona propietaria.

2. Requisito principal

El vendedor debe acreditar que el inmueble es la casa en la que habita.

3. ¿Con qué documentos se acredita?

Se puede comprobar con:

• Comprobantes fiscales de pago de luz
• Comprobantes fiscales de pago de teléfono
• Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias
• Credencial para votar que señale como domicilio la casa que se vende

Estos documentos pueden estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.

4. Frecuencia de la exención

• La exención solo puede aplicarse una vez cada tres años
• Si la venta supera el monto exento, se pagará ISR únicamente sobre la parte excedente