MÉXICO.- Tener una vivienda propia sigue siendo una de las principales aspiraciones de las familias en México. De acuerdo con el Ipsos Housing Monitor, 76% de los mexicanos desea comprar casa.

Sin embargo, ese objetivo choca con una realidad donde los ingresos que exige el sistema financiero superan, en muchos casos, lo que gana la mayoría de la población ocupada, indica una publicación de El Economista.

Hoy, el precio promedio de una vivienda en el país es de 1.86 millones de pesos, según el Índice de Precios de la Vivienda 2025 de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

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Con base en ese valor, una persona necesita comprobar ingresos mensuales de al menos 32,140 pesos para aspirar a un crédito hipotecario. La información se obtiene del simulador oficial de créditos hipotecarios de la Condusef, que reúne las condiciones de bancos y entidades financieras.

El panorama se vuelve más complejo cuando el análisis se hace por estado, especialmente en la Ciudad de México, donde el ingreso requerido se eleva a niveles que pocos trabajadores pueden alcanzar.

¿Cómo se calcula el ingreso mínimo para un crédito hipotecario?

El simulador de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) permite estimar cuánto debe ganar una persona para que un banco le otorgue un crédito hipotecario.

Los cálculos parten de supuestos comunes:

• Enganche del 20% del valor de la vivienda
• Plazo de 20 años
• Condiciones promedio de tasa y comisiones vigentes en el sistema financiero

Bajo este esquema, para una casa con valor promedio nacional de 1.86 millones de pesos, el enganche sería de 372,604 pesos, y el ingreso mensual a comprobar se ubica en un rango de 32,140 a 59,900 pesos.

La diferencia entre el mínimo y el máximo depende de la institución financiera elegida. En general, los bancos que piden menores ingresos suelen exigir un mayor desembolso inicial y aplican tasas de interés más altas.

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Ciudad de México, donde el ingreso se vuelve una barrera

En la Ciudad de México, el acceso a la vivienda resulta especialmente restrictivo. El precio promedio de una casa o departamento alcanza los 3.93 millones de pesos, casi el doble del promedio nacional.

Con ese valor, las instituciones financieras solicitan comprobar ingresos mensuales de entre 67,855 y 125,215 pesos, siempre bajo el supuesto de 20% de enganche y un plazo de 20 años. Esto coloca la compra de vivienda fuera del alcance del grueso de la población trabajadora de la capital.

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Ingreso necesario para comprar casa, por entidad

Con datos de la SHF y el simulador de la Condusef, este es el panorama de ingresos mensuales necesarios para acceder a un crédito hipotecario en cada entidad:

• Nacional: 1.86 mdp | Ingresos entre 32,140 – 59,900 pesos
• Aguascalientes: 1.49 mdp | Ingresos entre 25,650 – 48,050
• Baja California: 2.19 mdp | Ingresos entre 37,800 – 70,265
• Baja California Sur: 2.56 mdp | Ingresos entre 44,235 – 82,000
• Campeche: 1.51 mdp | Ingresos entre 26,070 – 48,825
• Coahuila: 1.42 mdp | Ingresos entre 24,400 – 45,845
• Colima: 1.39 mdp | Ingresos entre 24,000 – 45,116
• Chiapas: 1.39 mdp | Ingresos entre 24,000 – 45,116
• Chihuahua: 1.63 mdp | Ingresos entre 28,175 – 52,666
• Ciudad de México: 3.93 mdp | Ingresos entre 67,855 – 125,215
• Durango: 1.09 mdp | Ingresos entre 18,745 – 35,430
• Guanajuato: 1.50 mdp | Ingresos entre 25,820 – 48,360
• Guerrero: 1.69 mdp | Ingresos entre 29,200 – 54,575
• Hidalgo: 1.32 mdp | Ingresos entre 22,730 – 42,710
• Jalisco: 2.03 mdp | Ingresos entre 34,960 – 65,075
• Estado de México: 1.90 mdp | Ingresos entre 32,780 – 61,085
• Michoacán: 1.61 mdp | Ingresos entre 27,750 – 51,890
• Morelos: 2.11 mdp | Ingresos entre 36,470 – 67,835
• Nayarit: 2.20 mdp | Ingresos entre 38,000 – 70,690
• Nuevo León: 1.95 mdp | Ingresos entre 33,660 – 62,700
• Oaxaca: 1.77 mdp | Ingresos entre 30,490 – 56,900
• Puebla: 1.65 mdp | Ingresos entre 28,500 – 53,188
• Querétaro: 2.34 mdp | Ingresos entre 40,365 – 75,000
• Quintana Roo: 1.87 mdp | Ingresos entre 32,200 – 60,000
• San Luis Potosí: 1.73 mdp | Ingresos entre 29,890 – 55,800
• Sinaloa: 1.90 mdp | Ingresos entre 32,760 – 61,050
• Sonora: 1.65 mdp | Ingresos entre 28,540 – 53,335
• Tabasco: 1.46 mdp | Ingresos entre 25,215 – 47,250
• Tamaulipas: 1.08 mdp | Ingresos entre 18,600 – 35,120
• Tlaxcala: 1.15 mdp | Ingresos entre 19,900 – 37,555
• Veracruz: 1.30 mdp | Ingresos entre 22,470 – 42,330
• Yucatán: 2.29 mdp | Ingresos entre 39,500 – 73,390
• Zacatecas: 1.21 mdp | Ingresos entre 20,975 – 39,500

Las cifras están redondeadas y consideran condiciones promedio de mercado.

¿Cuántas personas realmente pueden comprar una vivienda?

• El problema no es sólo el precio de las casas, sino la distancia entre esos precios y los salarios reales. En el tercer trimestre de 2025, México registró 59.5 millones de personas ocupadas.
• De ellas, solo 465,290 ganaban más de cinco salarios mínimos mensuales, es decir, más de 41,820 pesos, el umbral necesario para aspirar a una vivienda de precio promedio nacional.
• Otro grupo, de 1.35 millones de personas, percibía entre tres y cinco salarios mínimos. Sólo quienes se encuentran en la parte alta de ese rango podrían acceder a un crédito de este tipo.

Precios de vivienda y salarios: una brecha estructural

Mireya Pasillas, coordinadora del Boletín de Análisis Económico de la Escuela de Negocios del ITESO, señala que “la vivienda se está construyendo no para vivir, sino como una inversión, lo que fomenta la especulación”.

Añade que el problema es multifactorial y requiere atender salarios, empleo digno, informalidad laboral y una mejor recaudación del impuesto predial, para que las viviendas de mayor valor contribuyan más.

Entonces, ¿ya no es posible comprar casa?

No necesariamente. Existen alternativas que pueden facilitar el acceso:

• Aumentar el enganche, mediante ahorro e inversión previa, para reducir el monto del crédito
• Comprar en preventa, donde los precios suelen ser entre 10 y 20% menores
• Cofinanciar con Infonavit y un banco, usando los recursos de la subcuenta de vivienda
• Comprar en conjunto, con pareja, familiares o incluso amigos, sumando ingresos para cumplir los requisitos

La compra de vivienda en México exige planeación, información clara y expectativas realistas. Entender cuánto debes ganar y bajo qué condiciones es el primer paso para tomar decisiones financieras más seguras y sostenibles.