¿Se debe pagar impuestos al SAT por vender una casa en México? Qué se paga, cuándo se exenta y qué gastos debes considerar

MÉXICO.- Vender una casa o departamento en México puede parecer un proceso sencillo, pero en realidad implica una serie de obligaciones fiscales ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), así como compromisos legales, que muchas personas desconocen hasta que ya están con el notario.

El punto más importante suele ser el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes inmuebles, que puede representar una cantidad considerable dependiendo del precio de venta, el historial de la propiedad y los documentos que se tengan disponibles.

Además, existen casos en los que el contribuyente puede quedar exento del ISR, siempre que cumpla con requisitos establecidos por la autoridad fiscal. También es posible reducir el impuesto mediante deducciones permitidas, como gastos notariales, mejoras realizadas y comisiones inmobiliarias.

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La información presentada se basa en lo explicado por el portal inmobiliario Inmuebles24 y en criterios fiscales relacionados con el SAT sobre la venta de inmuebles en México, donde se establecen condiciones como el límite de 700 mil UDI y el periodo de restricción de tres años para aplicar la exención.

A continuación, se detalla qué impuestos se pagan al vender una casa, cómo funciona la exención y qué gastos extra deben contemplarse para evitar sorpresas en el proceso.

¿Qué impuesto se paga al vender una casa en México?

El principal impuesto que se paga al vender una propiedad es el ISR por venta de casa (enajenación de bienes inmuebles).

Este impuesto aplica cuando una persona obtiene una ganancia por vender un inmueble. En términos prácticos, el SAT considera que la venta puede generar un ingreso, y por eso se calcula el ISR correspondiente.

De acuerdo con la información de Inmuebles24, el ISR no es fijo, ya que depende del valor del inmueble y de otros factores como la valuación, los comprobantes y las deducciones aplicables.

En algunos casos, este impuesto puede alcanzar hasta el 35% del valor de la propiedad, especialmente en operaciones relacionadas con extranjeros o mexicanos que viven fuera del país.

¿Cuánto es el ISR por vender una casa?

El monto exacto depende de varios elementos, pero principalmente se calcula considerando:

• El precio de venta del inmueble
• El valor comprobado de adquisición
• Los gastos deducibles comprobables
• La ganancia real obtenida

Por eso, dos personas que venden casas al mismo precio pueden terminar pagando cantidades muy diferentes de ISR, dependiendo de sus documentos y del historial de la propiedad.

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En la mayoría de los casos, este cálculo se realiza durante el proceso notarial, ya que el notario actúa como retenedor y gestor del impuesto ante el SAT.

¿También se paga IVA al vender una casa?

En general, la venta de una casa habitación no causa IVA, pero sí existen casos específicos donde podría aplicar, por ejemplo:

• Venta de inmuebles comerciales
• Operaciones realizadas por empresas dedicadas a construcción o desarrollo
• Venta de construcciones nuevas bajo ciertos esquemas

Por eso, es importante revisar el tipo de inmueble y la naturaleza de la operación.

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¿Cómo exentar el pago de impuestos al vender una casa?

En México sí es posible vender una casa sin pagar ISR, pero la exención no aplica automáticamente. Deben cumplirse requisitos específicos establecidos por la autoridad fiscal.

Según lo explicado en Inmuebles24, los puntos clave son:

1. No haber vendido otra propiedad en los últimos 3 años

Para que la venta esté exenta, el vendedor no debe haber realizado otra venta de inmueble exenta en los tres años anteriores.

Esto es relevante porque muchas personas creen que la exención se puede aplicar cada vez que venden una casa, pero no es así.

2. Que el valor del inmueble no supere 700 mil UDI

El inmueble debe tener un valor igual o menor a 700 mil UDI, lo que equivale aproximadamente a 5 millones, 225,861 pesos.

Si la propiedad rebasa ese límite, entonces se debe pagar ISR por el excedente o conforme a la determinación fiscal correspondiente.

¿Qué significa el límite de 700 mil UDI?

La UDI es una unidad que cambia diariamente y se utiliza para calcular montos oficiales.

Por eso, aunque el artículo menciona una cifra aproximada, el valor real en pesos puede variar dependiendo de la fecha exacta de la operación.

Esto significa que, si una casa se vende cerca del límite, conviene revisar el valor actualizado de la UDI para confirmar si entra o no en la exención.

¿Qué deducciones ayudan a pagar menos ISR al vender una casa?

Aunque una persona no pueda exentar totalmente el impuesto, sí puede reducirlo con deducciones válidas.

Inmuebles24 menciona las principales deducciones que suelen aceptarse para disminuir el ISR:

1. Costo comprobado de adquisición

Es el valor por el que se compró el inmueble originalmente.

• Si se compró antes de abril de 2014, puede acreditarse con la escritura
• Si fue después, se puede usar la factura emitida por notario o por el desarrollador

Este punto suele ser el más importante, porque reduce directamente la ganancia fiscal.

2. Honorarios notariales

Los gastos pagados al notario también pueden ser deducibles.

Para aplicarlos es indispensable contar con:

• Factura del notario

3. Comisiones inmobiliarias

Si se contrató un agente inmobiliario o una empresa para vender la casa, esa comisión puede deducirse, siempre que exista documentación que lo respalde, como:

• Factura
• Contrato de servicios

4. Construcciones y mejoras

Las remodelaciones, ampliaciones o mejoras realizadas antes de la venta también pueden servir para reducir el ISR.

Para que sean deducibles deben existir:

• Facturas de materiales y servicios
• Comprobantes de obra
• Aviso de terminación de obra, si corresponde

¿Qué pasa si no tienes facturas o comprobantes?

Uno de los errores más comunes al vender una casa es no contar con facturas de mejoras o remodelaciones. Sin esos documentos, el SAT no permite deducir el gasto, aunque la inversión haya sido real.

Esto puede provocar que la ganancia fiscal parezca más alta y, en consecuencia, el ISR a pagar sea mayor.

¿Qué otros gastos debes considerar al vender un inmueble?

Además del ISR, vender una propiedad implica costos adicionales que muchas veces no se incluyen en el cálculo inicial.

Entre los principales están:

1. Deudas pendientes del inmueble

Antes de cerrar la venta, es importante liquidar cualquier deuda relacionada con la casa, como:

• Hipoteca vigente
• Adeudos de agua
• Recibos de luz
• Cuotas de mantenimiento
• Predial atrasado

Si no se regularizan, el comprador puede frenar la operación o exigir descuentos.

2. Trámite de escritura con sellos del Registro Público

Si el propietario no cuenta con la escritura original con sellos del Registro Público, puede ser necesario tramitarla nuevamente.

Esto implica costos relacionados con:

• Gestión notarial
• Derechos de registro
• Copias certificadas

Este punto es relevante porque sin documentación completa, el notario puede detener el proceso.

¿Quién paga el ISR por la venta de una casa?

El ISR lo paga el vendedor, ya que es quien recibe el ingreso por la operación.

Sin embargo, normalmente el impuesto se calcula y se retiene en la notaría, para después ser enterado al SAT. Por eso, muchas personas lo pagan directamente como parte del cierre de la compraventa.

¿Por qué es importante una valuación correcta?

La valuación determina el valor de referencia de la propiedad. En algunos casos, el SAT puede tomar en cuenta el valor más alto entre:

• Valor de venta declarado
• Valor catastral
• Valor de avalúo

Esto puede afectar directamente el cálculo del ISR y generar diferencias si se declara un precio menor al real.