Remates hipotecarios en México: Precios bajos, procesos largos y riesgos legales que no se deben ignorar

MÉXICO.- Comprar una casa o departamento se ha vuelto cada vez más complejo, debido a la oferta limitada y el aumento de precios en las principales ciudades, lo que ha dado protagonismo a los remates hipotecarios, para comprar una vivienda a menor costo.

De acuerdo con Coldwell Banker México, este tipo de operaciones creció 200% desde 2020, impulsado por la posibilidad de comprar inmuebles con descuentos que van del 20 al 60% respecto a su valor comercial.

Sin embargo, especialistas coinciden en que estos precios bajos no significan una compra sencilla ni inmediata. La información se basa en datos de Coldwell Banker México y entrevistas realizadas por El Financiero a expertos del sector legal e inmobiliario.

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¿Qué es un remate hipotecario y por qué existen?

Un remate hipotecario ocurre cuando una persona deja de pagar su crédito y la institución financiera inicia un proceso legal para recuperar el inmueble. Una vez avanzado o concluido ese proceso, la propiedad puede ponerse a la venta bajo esquemas especiales.

Miguel Saucedo, socio director de Saucedo Abogados, explicó a El Financiero que el crecimiento de este mercado refleja la situación económica de muchas familias en los últimos años.

Evidentemente la economía de muchas personas ha ido en decremento y esto ha provocado que se estén perdiendo inmuebles que estén bajo este sistema de otorgamiento de créditos”, mencionó.

Las dos formas más comunes de invertir en remates

Antes de pensar en el precio, es clave entender cómo funciona la compra. Existen dos modalidades principales:

1. Cesión de derechos litigiosos: el comprador adquiere los derechos sobre un juicio en curso. La propiedad solo se obtiene cuando el proceso legal termina a favor del inversionista.
2. Subastas bancarias: ocurren cuando el banco ya recuperó legalmente el inmueble y lo ofrece directamente al público.

Ambos esquemas implican procesos largos y documentación especializada. Según Saucedo, no son operaciones recomendables sin acompañamiento legal, ya que un error puede retrasar la posesión por años.

¿Cuánto tiempo puede tardar un remate hipotecario?

Una de las dudas más comunes es el tiempo. No hay plazos exactos. Un juicio puede resolverse en uno, dos o hasta tres años, e incluso más, dependiendo del estado del proceso, de las defensas legales del antiguo propietario y de la carga de trabajo de los juzgados.

Durante ese tiempo, el comprador no puede habitar ni rentar el inmueble, lo que obliga a planear bien el uso del capital.

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Costos ocultos que afectan la rentabilidad

El precio anunciado no es el costo final. Entre los gastos que se deben considerar están:

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• Escrituración y honorarios notariales
• Avalúos
• Gastos legales del juicio
• Proceso de desalojo, si el inmueble está ocupado
• Adeudos de agua, predial, luz u otros servicios
• Reparaciones por abandono o daños

La firma Lummo Real Estate señala que estos costos son determinantes para calcular si la operación realmente es rentable antes de comprometer el dinero.

Fraudes frecuentes en el mercado de remates

La falta de información ha permitido que este mercado sea aprovechado por defraudadores. Uno de los engaños más comunes es simular juicios o hipotecas sobre propiedades que están legalmente sanas.

Es una inversión que si tarda uno o dos o tres años es porque presentan documentos falsos, cuando no es cierto que se vende un derecho litigioso”, alertó Saucedo.

Otra práctica recurrente es ofrecer la misma casa a varios inversionistas usando fotos reales y precios irreales.

“Si la casa comercial vale 5 millones de pesos, la ponen en 800 mil pesos y la venden a tres o más inversionistas”, explicó el abogado.

Señales de alerta que no deben ignorarse

Especialistas coinciden en algunos focos rojos claros:

• Precios excesivamente bajos sin justificación legal
• Falta de expediente judicial verificable
• Negativa a firmar la cesión de derechos desde el inicio
• Solicitud de anticipos en efectivo o sin respaldo notarial
• Promesas de ganancias rápidas y garantizadas

Según la normativa vigente, la cesión de derechos debe firmarse al inicio del proceso. Si no ocurre, el riesgo de fraude es alto.

Recomendaciones oficiales y del sector inmobiliario

La Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) recomienda verificar que las empresas gestoras estén legalmente constituidas y expliquen con claridad en qué etapa legal se encuentra el inmueble.

Por su parte, Coldwell Banker México aconseja comprar solo a vendedores certificados, como bancos o inmobiliarias reconocidas, y recuerda que las instituciones financieras no aceptan créditos hipotecarios para este tipo de operaciones. Los pagos deben realizarse de forma nominativa y ante notario.

Además, la firma subraya que, en condiciones reales, los inmuebles difícilmente se venden por debajo del 50% de su valor, ya que dejarían de ser viables para los bancos.